As 5 etapas da transferência de imóvel no Brasil
Transferir um imóvel no Brasil exige cinco etapas sequenciais em 2026: (1) Obtenção de certidões — matrícula atualizada do imóvel (Cartório de Registro de Imóveis), certidões negativas de débito do vendedor (Receita Federal, INSS, Trabalhista, Cível), e certidão negativa de IPTU e condomínio. (2) Pagamento do ITBI — tributo municipal calculado sobre o valor da venda ou avaliação venal (o maior), de 2% a 3% conforme o município. Em São Paulo, o ITBI é 3% com isenção para o primeiro imóvel financiado pelo SFH em determinadas condições. (3) Lavratura da escritura — no Tabelionato de Notas, com presença de comprador e vendedor (ou procurador com procuração pública). (4) Registro — a escritura é levada ao Cartório de Registro de Imóveis para registro na matrícula. (5) Entrega das chaves — geralmente após o registro, quando o comprador é o proprietário legal.
ITBI: como calcular e quando há isenção em 2026
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é o tributo municipal devido na transferência onerosa de imóvel. A alíquota varia por município em março de 2026: São Paulo e Rio de Janeiro (3%), Curitiba e Porto Alegre (2,7%), Salvador e Fortaleza (2%), Florianópolis e Belo Horizonte (2%). A base de cálculo é o valor de venda ou o valor venal de referência do município — prevalece o maior. Exemplo: imóvel vendido por R$ 600.000 em São Paulo tem ITBI de R$ 18.000. A isenção do ITBI em SP existe para o primeiro imóvel residencial no município financiado pelo SFH, para valores até R$ 176.000 (limite atualizado pelo decreto municipal). Consulte a Prefeitura do município para verificar isenções locais. Saiba mais sobre como calcular o ITBI.
Documentos necessários para lavrar a escritura em 2026
Para lavrar a escritura no Tabelionato de Notas, o comprador e vendedor devem apresentar: Documentos pessoais (RG, CPF, estado civil — cônjuge deve assinar se casados em comunhão de bens), matrícula atualizada do imóvel (máximo 30 dias), certidão de ônus reais (confirma ausência de hipoteca ou penhora), guia de ITBI paga, certidão negativa de débito de IPTU e condomínio, declaração de ganho de capital do vendedor (GCAP ou comprovante de isenção). Em financiamentos bancários, o banco emite minuta da escritura e cuida do processo após a aprovação do crédito. Para imóveis financiados, o custo de registro é maior (alienação fiduciária).
Como funciona a escritura em imóvel financiado
Em financiamentos imobiliários (Caixa e demais bancos em março 2026), o banco emite o contrato de financiamento com alienação fiduciária — um documento que substitui a escritura pública de compra e venda e é registrado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis pelo banco. Nesse modelo, o banco é o credor fiduciário e o comprador é o devedor fiduciante — ele usa e frui o imóvel, mas a propriedade plena só é transferida após a quitação total do financiamento e a averbação do cancelamento da alienação fiduciária. O custo do registro é o mesmo, mas o processo é mais ágil porque o banco agiliza toda a burocracia. O ITBI ainda é pago pelo comprador. Para simular os custos totais de uma compra financiada, use a calculadora de financiamento do imobgo.
Perguntas frequentes sobre escritura e transferência de imóvel
Qual é o custo total de transferência de imóvel no Brasil em 2026?
Para um imóvel de R$ 500.000 em São Paulo em março de 2026, os custos de transferência somam aproximadamente: ITBI (3%): R$ 15.000; escritura pública no cartório de notas: R$ 3.200 a R$ 4.800 (conforme tabela de emolumentos do TJ-SP); registro no Cartório de Registro de Imóveis: R$ 2.800 a R$ 4.200. Total estimado: R$ 21.000 a R$ 24.000 (4,2% a 4,8% do valor). Esse custo varia por estado — Goiás tem ITBI de 2%, Florianópolis tem ITBI de 2%, enquanto São Paulo é 3%.
Qual é a diferença entre promessa de compra e escritura definitiva?
A promessa de compra e venda (compromisso) é um contrato particular ou público que gera obrigação de futura compra e venda — não transfere a propriedade. A escritura definitiva de compra e venda é lavrada em cartório de notas, transfere o domínio ao comprador, e após o registro no Cartório de Registro de Imóveis, o comprador se torna o proprietário legal. Em financiamentos bancários, o banco registra alienação fiduciária na matrícula junto com a escritura — a propriedade só é plena após a quitação do financiamento.
Posso fazer escritura sem corretor ou imobiliária?
Sim. A escritura é lavrada pelo Tabelionato de Notas — não requer a participação de corretor ou imobiliária. Comprador e vendedor comparecem ao cartório com a documentação, o tabelião elabora a minuta e, após revisão e aprovação das partes, lavra a escritura. O comprador quita o ITBI e leva a escritura ao Cartório de Registro de Imóveis para averbação. Sem intermediário, o processo é mais simples e economiza a comissão de corretagem.
Qual é o prazo para transferir um imóvel no Brasil?
O processo completo em março de 2026 leva entre 30 e 90 dias: (1) obtenção de certidões pessoais do vendedor e do imóvel — 5 a 15 dias úteis; (2) recolhimento do ITBI — 1 a 5 dias úteis após protocolo na prefeitura; (3) lavratura da escritura no cartório de notas — 3 a 10 dias após entrega de toda a documentação; (4) registro no Cartório de Registro de Imóveis — 15 a 45 dias úteis (prazo legal é 30 dias corridos). O prazo total varia conforme a agilidade das partes e o volume do cartório.