O que é o ITBI e quem cobra
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado toda vez que um imóvel muda de proprietário mediante transação onerosa — compra, dação em pagamento ou integralização de capital. A Constituição Federal atribui a competência aos municípios, por isso a alíquota varia: São Paulo cobra 3%, Rio de Janeiro 3%, Salvador 3%, Curitiba 2,7% e Fortaleza 2%. Para planejar os custos totais de aquisição, use a calculadora de financiamento do imobgo que já contempla ITBI no campo de custos adicionais.
Como calcular o ITBI: fórmula e exemplos
A fórmula é simples: ITBI = valor da transação × alíquota municipal. Exemplo prático: apartamento comprado por R$ 500.000 em São Paulo — ITBI = R$ 500.000 × 3% = R$ 15.000. Atenção: municípios podem usar o valor venal de referência cadastral quando superior ao valor negociado (prática controversa que o STJ vem limitando desde 2021). Some ao ITBI os custos de escritura (R$ 2.000 a R$ 6.000 conforme tabela cartorária) e registro (~R$ 1.500 a R$ 4.000) para ter o custo total de transferência. Antes de fechar negócio, revise os documentos necessários para a venda.
Isenções e casos especiais de ITBI
A Constituição isenta o ITBI em: (1) transmissão para integralização de capital social de empresa, (2) fusão, incorporação e extinção de pessoa jurídica e (3) transmissões no âmbito do Minha Casa Minha Vida para faixa 1 e 1,5 em alguns municípios. Herança e doação não pagam ITBI — pagam ITCMD (imposto estadual). Divórcio com partilha de imóvel também é isento de ITBI, pagando apenas os emolumentos cartorários. Confirme a isenção na Secretaria Municipal de Finanças antes de qualquer transação. Consulte também o guia de uso do FGTS para saber se o saldo pode cobrir o ITBI.
Perguntas frequentes
Qual a alíquota do ITBI em São Paulo em 2026?
Em São Paulo, a alíquota do ITBI é de 3% sobre o valor venal de referência ou o valor de transação, prevalecendo o maior. Para imóveis financiados pela Caixa no Minha Casa Minha Vida, a alíquota é reduzida para 0,5% sobre o valor financiado e 3% sobre a entrada.
Quem paga o ITBI, comprador ou vendedor?
Por padrão legal e contratual no Brasil, o ITBI é responsabilidade do comprador. O pagamento é condição para lavratura da escritura e registro da transmissão no Cartório de Registro de Imóveis. Qualquer cláusula transferindo ao vendedor deve constar expressamente no contrato.
ITBI pode ser financiado junto com o imóvel?
Não. O ITBI é pago diretamente ao município antes da escritura e não integra o valor do financiamento imobiliário. Por isso deve constar no planejamento financeiro do comprador como custo de aquisição adicional, junto com escritura (0,5 a 1% do valor) e registro (~0,5%).