Como calcular o imposto sobre a venda de imóvel em 2026
O imposto incide sobre o ganho de capital — a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição documentado. O custo de aquisição inclui o preço de compra, as benfeitorias com nota fiscal, o ITBI pago na compra, os honorários de registro de escritura e a corretagem paga pelo comprador. Em março de 2026, a alíquota é de 15% para ganhos até R$ 5 milhões, progredindo até 22,5% para ganhos maiores. O pagamento é feito via DARF (código 4600) até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento da venda. Exemplo prático: imóvel comprado por R$ 350.000 em 2019 com R$ 50.000 em reformas documentadas (NF), vendido por R$ 600.000 em 2026. Ganho: R$ 200.000. Imposto: R$ 30.000. Para simulações, use um contador especializado antes de fechar a venda.
Isenções de imposto na venda de imóvel: como se qualificar
Existem três rotas principais para isenção em 2026: Isenção do único imóvel residencial — o imóvel deve ser residencial, único bem imóvel do vendedor, e o preço de venda não pode ultrapassar R$ 440.000. Não pode ter sido realizada outra venda de imóvel nos 5 anos anteriores (mesmo que isenta). Isenção por reinvestimento — o valor total recebido deve ser reinvestido na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias. A isenção é proporcional ao valor reinvestido. Não pode ter sido usada nos últimos 5 anos. Redutor de ganho para imóveis antigos — imóveis comprados antes de 1988 têm redutores que diminuem o ganho de capital tributável de 5% a 100% dependendo do ano de aquisição. Em qualquer caso, a isenção deve ser declarada no programa GCAP (ganhos de capital) antes de ser incluída na declaração anual de IR.
Documentos para reduzir o ganho de capital legalmente
Guardar documentação das benfeitorias é a forma legal de reduzir o ganho de capital. Toda reforma, ampliação ou melhoria com nota fiscal pode ser incluída no custo de aquisição, reduzindo o ganho tributável. Exemplos: reforma de cozinha (R$ 25.000 com NF) e substituição de janelas (R$ 8.000 com NF) somam R$ 33.000 dedutíveis do ganho. Sem a nota fiscal, a Receita Federal não aceita a dedução. Além das reformas, inclua no custo: ITBI pago na compra (solicite o comprovante de recolhimento), emolumentos de registro de escritura e laudo de avaliação quando houver. O programa GCAP da Receita Federal calcula automaticamente com os dados inseridos.
Prazo e forma de pagamento do imposto sobre ganho de capital
O DARF deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do valor (ou da primeira parcela no caso de venda parcelada). Em vendas parceladas, o imposto é pago mensalmente conforme o recebimento de cada parcela. Atraso gera multa de 0,33% ao dia até 20%, mais juros SELIC. Antes de fechar qualquer venda, saiba o valor exato do imposto — isso pode influenciar no preço mínimo que você está disposto a aceitar. Se o imóvel for financiado pelo comprador via Caixa, consulte o artigo sobre financiamento Caixa em 2026 para entender como o banco gerencia o repasse. Para anunciar seu imóvel com transparência de preço, publique gratuitamente no imobgo.
Perguntas frequentes sobre imposto na venda de imóvel
Qual é a alíquota do imposto na venda de imóvel em 2026?
O imposto sobre ganho de capital na venda de imóvel segue tabela progressiva desde 2016: 15% para ganho até R$ 5 milhões; 17,5% de R$ 5 milhões a R$ 10 milhões; 20% de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões; e 22,5% acima de R$ 30 milhões. O ganho é calculado sobre a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição (corrigido com benfeitorias documentadas). O imposto é pago via DARF com código 4600 até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.
Quando a venda de imóvel é isenta de imposto?
Existem três principais isenções em 2026: (1) Único imóvel residencial com valor de venda até R$ 440.000 — total isento se não houver outra venda nos 5 anos anteriores; (2) Reinvestimento total do valor obtido na compra de imóvel residencial no prazo de 180 dias — isento na parte reinvestida; (3) Imóvel adquirido antes de 1988 — tem redutor progressivo no ganho conforme o ano de compra. Consulte um contador para aplicar a isenção corretamente e evitar multas da Receita Federal.
Como calcular o ganho de capital na venda de imóvel?
Ganho de capital = Valor de venda − Custo de aquisição atualizado. O custo de aquisição inclui: preço pago na compra + comissão de corretagem paga pelo comprador + ITBI + registro da escritura + benfeitorias documentadas (com nota fiscal). Exemplo: comprou por R$ 300.000 em 2018, gastou R$ 40.000 em reforma com NF, vendeu por R$ 500.000 em 2026. Custo atualizado: R$ 340.000. Ganho: R$ 160.000. Imposto: R$ 24.000 (15%). Se for único imóvel residencial e valor de venda até R$ 440.000, pode ser isento.
O que é e como funciona a isenção por reinvestimento em 2026?
A isenção por reinvestimento (art. 39 da Lei 11.196/2005) permite não pagar imposto sobre o ganho proporcional ao valor reinvestido na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias após a venda. Se você vendeu por R$ 600.000 e reinvestiu R$ 600.000 em outro imóvel, todo o ganho fica isento. Se reinvestiu apenas R$ 400.000, só a proporção correspondente fica isenta. Não é cumulativa: quem usou nos últimos 5 anos não pode usar novamente. É obrigatório informar o reinvestimento na declaração de IR do ano seguinte.